KPR

Sedikit pengetahuanku tentang KPR dan semoga ini bermanfaat buat kalian yang emang sudah niat & mantep buat ambil KPR

Awal nyari :

1. Rumah
2. Lokasi
3. Budget
4. Apply form ke bank
5. Bank nanti akan nentuin kamu cocok jadi nasabah atau nggak
6. Setelah di acc, kamu masih harus nunggu rumahmu di appraisal dulu
7. Harus nunggu plafon dari bank
8. Baru setelah itu ke notaris
9. Kamu harus bayar provisi
10. Bayar administrasi
11. Bayar asuransi
12. Bayar pajak
13. Tanda tangan akad

Karena kuncinya disini, jadi kamu harus super teliti. Kalo sampe ceroboh, kecerobohanmu bisa menimbulkan masalah dikemudian hari. Bukan Cuma buat kamu, tapi buat keluargamu juga.

Apa aja bentuk kerugiannya :

1. Kamu bisa saja terlibat sengketa dan masalah
2. Kamu bisa mengangsur cicilan lebih mahal dari yg kamu perkirakan
3. Kamu bisa membayar pajak lebih besar dari yang diwajibkan
4. Setelah kamu meninggal, bisa aja keputusanmu untuk ambil KPR menimbulkan masalah serta memberatkan kehidupan keluargamu.

Cara menghindari resiko tadi :

1. Kamu harus paham kalo rumah itu berdiri diatas tanah dan tanah ada sertifikatnya. Kalo untuk hunian ada 3 jenis sertifikat :
2. Sertifikat Hak Milik (SHM)
3. Hak Guna Bangunan (HGB)
4. Girik
5. SHM itu sertifikat yg kekuatan hukumnya paling kuat & paling mengikat di mata hukum. Kamu punya kewenangan penuh dalam mengelola tanah dan bangunan.
6. Kalo HGB, kamu punya kewenangan penuh atas bangunannya tapi untuk tanahnya kamu harus perpanjang dalam periode tertentu.
7. Girik, kalo girik sebenernya kurang tepat disebut sertifikat, tapi mirip seperti lembar bukti bayar pajak untuk menandai kepemilikan seseorang, kurang lebih begitu. Biasanya girik berlaku untuk tanah bekas adat dan kekuatan hukumnya lemah.

Jadi mana yg harus kamu pilih? Tentu saja pilih SHM

Tapi bukan berarti kalo HGB & girik sudah pasti bermasalah, tapi yg pasti lebih repot.

Soalnya kalo kamu beli tanah girik, kamu harus naikin statusnya sampai SHM. Takutnya kan kalo masih girik trus tiba tiba ada yg nge-klaim tanahnya malah repot. Kalo HGB kamu berarti berkewajiban memperpanjang dalam periode tertentu. Nah kalau SHM kelar disitu, udah nggak perlu ngurus ini itu.

Kadang masalahnya disini, orang tergiru beli rumah karena harganya murah padahal sertifikatnya masih girik atau tergiur makelar yg bilang “oh nanti dibantuin ngurus sertifikatnya, cepet kok & murah, aku kenal orang dalam bla bla bla” ternyata pas udah transaksi orangnya kabur, atau pas selesai transaksi tiba tiba ada yg klaim.

Kalo kamu orang biasa yg beli rumah buat dihuni bukan untuk bisnis, pilih SHM. Kecuali kalo kamu pemain di properti ya beda lagi ceritanya hehe.

Metode angsuran :

Kamu tau kan kalo KPR itu produknya bank, variasi produknya macem macem, promonya juga banyak. Pertama yg harus kamu tanamkan, jangan mudah tergiur promo kecuali promo gofood. Ada baiknya kamu kumpulin semua promo dari masing masing bank, trus kamu komparasikan satu satu. Kamu hitung sendiri mana yg lebih menguntungkan. Kamu harus kalkulasikan berapa sih sebenernya besaran biaya yg harus kamu keluarkan sampai angsurannya selesai.

Misalnya kamu beli rumah dengan harga 720jt, trus kamu udah nyiapin DP 30% sekitar 216jt, berarti plafon yg dikasih bank kurang lebih 504jt. Bunganya misalkan 9,8%, trus tenor yg kamu ambil 15 tahun. Hasil kalkulasinya kurang lebih 5,4jt / bulan. Itu cicilan yg harus dibayar tiap bulan ke bank.

Metode angsuran ada 2 jenis :

1. Floating
2. Fixed

Kalo floating, berarti bergantung sama suku bunga Bank Indonesia. Kalo BI rate naik bungamu ikut naik, kalo BI rate turun bungamu ikut turun. Teorinya begitu, tapi kenyataannya? Belum tentu. Alasannya karena bank punya kalkulator resikonya sendiri.

Tapi jarang sih ada bank yg berani ngasi fixed rate sampe lunas. Biasanya fixed sampai tahun x trus selanjutnya floating. Nah yg biasa dilakuin orang orang setelah tahun x ya refinancing.

Jadi kalo mau ambil KPR, coba cari bank yg ngasih penawaran bunga fixed dalam jangka waktu yg panjang dengan hitungan bunga yg masuk akal. Setidaknya hal ini lebih terukur kedepannya.

Sekarang masalah pajak :

Kamu harus tau bahwa setiap transaksi KPR adalah kewajiban pajak baik bagi penjual dan pembeli, misalnya PPH, PPN, PBB sampai BPHTB.

Sedikit bahas BPHTB. Jadi cara ngitung BPHTB gini :

Tarif pajak 5% x Dasar Pengenaan Pajak

(NPOP-NPOPTKP)

*NPOP = Nilai Perolehan Objek Pajak

*NPOPTKP = Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak

Jadi kalo ada pihak atau oknum yg ngomong kewajiban pajak sebagai pembeli adalah 5% x nilai jual rumah, itu salah karena ada pengurangnya yaitu NPOPTKP. Nilainya tiap daerah bisa beda beda karena yg nentuin pemda. Contohnya NPOPTKP wilayah Kebumen sebesar 60jt, sedangkan untuk Jogja 100jt.

Misalnya kamu beli rumah di Kebumen harga 720jt, berarti BPHTB nya :

5% x 720jt — 60jt = 660jt — 5%

= 33jt

33jt itulah kewajiban BPHTB yg harus dibayar.

Sekarang bahas Asuransi :

Ini penting buat kamu yg mau ngajuin KPR dengan cara join income, yg artinya kamu gabungkan pendapatanmu + pendapatan pasanganmu.

Jadi ketika tanda tangan akad, kita punya kewajiban bayar asuransi. Kenapa? Ya biar bank nggak kehilangan uang karena telah minjemin kamu duit. Maka dari itu biasanya kewajiban asuransinya asuransi kebakaran & asuransi jiwa. Problemnya banyak yg nggak paham sama mekanisme asuransi jiwa. Apalagi kan banyak yg males baca syarat & ketentuan dilembar perjanjian.

Jadi asuransi jiwa ada 2 :

1. First to die
2. Last survivor

-> First to die :

Kalo ada salah satu dari kalian yg meninggal, maka kewajiban cicilannya selesai alias ditanggung semua sama asuransi.

-> Last survivor

Tapi kalo last survivor, jika ada salah satu yg meninggal, maka cicilannya dilimpahkan ke pihak yg masih hidup. Yg jadi masalah kalo pasanganmu mau ambil KPR mereka gatau pake asuransi yg mana dan ketika ada pasangannya yg meninggal ternyata cicilannya nggak selesai, malah dibebankan ke yg masih hidup. Misalnya yg masih hidup nggak sanggup bayar cicilan trus nunggak, akhirnya rumah kalian disita sama pihak bank. Jadi waktu tanda tangan perjanjian, pastiin kamu tau pake produk asuransi yg mana. Kalo di dokumen nggak tertera, kamu punya hak untuk tau produk asuransi yg kamu ambil.

Tambahan :

Premi asuransinya tergantung saat ambil KPR dan tenor pinjaman. Makin tua, makin mahal preminya. Makin lama pinjaman, makin mahal preminya.

Kalo patokanku sih usia 35, tenor 10 tahun premi ratenya sekitar 10 per mil. Jadi kalo ambil rumah 1 Milyar DP 20%, preminya sekitar 8 jt.

Oh iya preminya juga sekali bayar aja didepan. Pernah liat yg pembayaran preminya reguler tapi ngga banyak dan jarang karena bikin pusing developer dan si nasabah. Asuransi jiwa ini diproses sekalian saat KPR. Bisa milih mau dari provider mana, misal kamu ambil KPR di bank ABC, ya bayar asuransinya ke pihak yg bekerja sama dengan bank ABC tersebut.

Jangan liat asal murah aja, liat reputasi si insurer juga.

Yg ditanggung juga bukan harga rumahnya, tapi sisa utang + bunga.

Misal ambil tenor 10 tahun/120 bulan, baru nyicil 10 bulan eh ternyata meninggal, nah asuransi itu akan bayarin berapapun sisa utang tadi.

Kamu sebagai nasabah ya ngga akan terima duitnya karena transaksinya antara bank dengan pihak asuransi. Jadi ya pastiin aja ada asuransinya pas ngajuin KPR. Pasti dikasih kok cover notenya.

Sebenernya sih disini bank yg lebih punya kepentingan. Bank repot juga kalo orang yg diutangin meninggal duluan. Iya kalo pihak keluarga mau bayar, kalo gamau? Kan ngusir penghuninya juga susah.

Kalo soal “nanti utangnya dibawa mati sampai ke akhirat apa nggak?” wah ya nda tau. Soalnya belum pernah meninggal.

“enak ya pinjam di bank pake asuransi gitu. Kalo capek ngangsur tinggal meninggal aja”

Hmm…di beberapa asuransi, exclusion meninggal karena bunuh diri ada yg Cuma berlaku di 1–2 tahun pertama.

Ini Cuma info, bukan ngasih exit strategy loh ya.